PARAGUAI · ECO RESIDENCIAL · INVESTOR BOOK
O privilégio de morar com alma de resort.
Natureza, arquitetura e tempo em família.
ENTRE. SINTA. IMAGINE.
GALERIA DE EXPERIÊNCIASDa primeira chegada ao último encontro do dia.
Explore os ambientes que dão vida à proposta.
O coração do residencial
Piscinas, gastronomia e esporte reunidos em um mesmo lugar.
Acervo conceitual gerado por IA. As cenas apresentam atmosfera, materiais e possibilidades; não são fotografias de obras executadas. O programa atualizado e as etapas de implantação estão descritos neste book.
UMA TESE DE DESENVOLVIMENTO
01 / 12Um residencial com alma de resort: casas ao redor de um clube vivo, esportes a poucos passos e uma paisagem que convida a ficar.
A proposta combina três tamanhos de lotes com uma experiência comum de alto padrão. O clube concentra a vida social; as ruas residenciais preservam o ritmo tranquilo. Dois lagos paisagísticos criam lugares de contemplação e identidade.
300 lotes, com o clube como centro da experiência.
Premissas de partida, sujeitas a diligência e orçamento.
Conferir documentação, demanda, custos e condições de participação.
Base territorial: 1.214.923 m², conforme áreas informadas pelo proponente. Quantidades e orçamento representam o cenário proposto, sujeito a projeto e diligência.
O TERRITÓRIO
02 / 12Dois grandes padrónes formam o coração do empreendimento. As glebas de frente para a rodovia organizam a chegada e a conexão com o residencial.
Diagrama de relações territoriais, redesenhado a partir da referência do proponente. Sem escala e sem validade cadastral. A marca dourada indica a intenção de centralidade entre 495 e 497.
| Padrón | Área |
|---|---|
| 495 | 500.000 m² |
| 497 | 500.000 m² |
| 1542 · frente / lateral | 67.500 m² |
| 3307 | 41.008 m² |
| 3300 | 73.279 m² |
| 3291 · acesso | 33.136 m² |
| Total | 1.214.923 m² |
Leitura das anotações: “6 HA 7500 m²” = 6 hectares + 7.500 m². A área de terceiros abaixo do 495 e a área de 20 ha do outro lado da rodovia ficam fora deste cenário.
Entrada pelos padrónes 3291 / 3300, ligação interna ao 1542 e clube no miolo do conjunto 495 / 497. Limites, servidões e acessos dependem de levantamento e confirmação documental.
CONEXÃO REGIONAL
A identidade nasce da conexão com Assunção e da paisagem do Chaco. A ponte inspira uma marca arquitetônica, reconhecível e ligada ao território.
Explore abaixo as distâncias geográficas e consulte as rotas. Os tempos de 15 e 20 minutos citados inicialmente ainda não foram confirmados.
LOCALIZAÇÃO · CONEXÕES REGIONAIS
PARAGUAI ↔ ARGENTINAAssunção, a ponte e a fronteira argentina: veja como o lugar se relaciona com a região.
Partimos do núcleo da casa e da escola indicado no dossiê da equipe parceira. Selecione um destino para visualizar a conexão e consultar o trajeto de carro.
Mapa indisponível neste momento. As distâncias e os links de rota continuam disponíveis abaixo.
Linhas tracejadas representam proximidade geográfica, não estradas. Origem de referência: −25.2196608, −57.6748629, conforme o dossiê parceiro; não é a portaria definitiva nem delimita a propriedade. Tempos por estrada e de travessia da fronteira dependem de rota, trânsito e controles migratórios.
A Héroes del Chaco conecta Assunção ao lado do Chaco sobre o rio Paraguai. Uma referência territorial e a inspiração da nossa marca.
Puerto Falcón–Clorinda é a conexão com a Argentina, pela ponte San Ignacio de Loyola. Não é a ponte Héroes del Chaco.
Educação, saúde e serviços fazem parte da pesquisa regional da equipe. Trajetos, disponibilidade e operação precisam ser avaliados para cada família.
Coordenadas dos pontos e origem extraídas do Dossiê Paraguai da equipe parceira ↗, consultado em 11/10/2026. Distâncias recalculadas entre esses pontos pela fórmula de Haversine e arredondadas a uma casa decimal. O ponto de Assunção representa o eixo corporativo, não o centro histórico. A posição e os acessos do imóvel dependem de conciliação com levantamento e cadastro.
Ponte · MOPC ↗ · Travessia · governo argentino ↗ · Aeroporto · DINAC ↗
O dossiê também estuda 70 hectares e 100 lotes. Este book mantém a hipótese atual de 300 lotes em 1.214.923 m²; os cenários comerciais devem ser conciliados pela equipe.
UM ENDEREÇO. UM CONTEXTO MAIOR.
PESQUISA & TERRITÓRIOO valor da proposta está na combinação entre privacidade, vida em família e acesso à região metropolitana de Assunção.
A pesquisa da nossa parceira amplia a leitura do território: atividade econômica, equipamentos urbanos, patrimônio existente e condições para desenvolver com responsabilidade.
Projeção do Banco Central do Paraguai no comunicado de setembro de 2026. É contexto macroeconômico; não comprova demanda por lotes ou valorização deste empreendimento.
BCP · comunicado de 21/09/2026 ↗WTC Asunción, Paseo La Galería e os eixos corporativos ajudam a apresentar a vida urbana conectada ao projeto. Centro histórico, polo corporativo e aeroporto são destinos distintos — cada trajeto deve ser avaliado separadamente.
Explorar as conexões no mapa ↑A agenda tecnológica do país inclui estudos para infraestrutura de inteligência artificial e data centers. São iniciativas em avaliação; não representam empregos ou demanda residencial já assegurados para o projeto.
MITIC · estudo de viabilidade, 25/08/2026 ↗A VIDA ALÉM DO CLUBE
Referências levantadas pela parceira para orientar a pesquisa de campo. Os links abrem a localização pesquisada; não indicam convênios, vagas, cobertura ou tempos de atendimento.
Recepção, administração, atendimento de manutenção e controle de acesso formam a base operacional. Pet care, cabeleireiro e outras conveniências podem ser estudados conforme demanda e viabilidade, com operação própria ou parceiros.
UM LUGAR COM HISTÓRIA E VIDA
PAISAGEM & COMUNIDADEO projeto começa pelo que já existe. Água, vegetação e relações com a comunidade precisam orientar o desenho, a implantação e a operação.
A pesquisa da parceira identifica uma casa existente com potencial de reuso gastronômico e a Escuela Básica nº 5855 Teniente Primero Adolfo Rojas Silva, em José Falcón. A presença, os limites e a situação jurídica dessas estruturas precisam ser conciliados com os títulos e a visita técnica.
Para a escola, a diretriz é respeitar a função comunitária e estudar acesso independente. Para a casa, avaliar conservação, capacidade e viabilidade de restauração. As imagens de restaurante deste book são conceituais, não registros dessa edificação.
Karanda’y, lapacho e outras espécies regionais podem orientar o paisagismo após avaliação técnica. A pesquisa também reúne referências de aves e carpinchos do contexto regional; isso não confirma ocorrência dentro da propriedade.
Inventário de flora e fauna, manutenção dos corredores verdes e manejo de água devem anteceder a seleção de espécies. Os dois lagos com pontes de inspiração japonesa são uma proposta de paisagismo, condicionada ao estudo hidrológico.
Estudar cotas, cheias, drenagem, solo e qualidade da água antes de definir lagos, ruas e edificações.
Iluminação orientada para percursos e segurança, com controle de ofuscamento e atenção à fauna.
Velocidade baixa, caminhabilidade, regras para pets e áreas de encontro conectadas.
Plano de resíduos, manutenção da vegetação, consumo de água e reposição de equipamentos.
O PRODUTO IMOBILIÁRIO
03 / 12Sobrevoe a proposta. Passe o mouse ou toque nos lotes para revelar área e valor de cenário. Acenda as divisões, amplie a vista e descubra os espaços do clube.
A aérea preserva o desenho irregular escolhido. A camada sobreposta distribui 300 unidades de estudo em 20 setores: as subdivisões são propostas ilustrativas, não limites medidos, e não correspondem necessariamente às casas ou divisões desenhadas na fotografia. Não é planta urbanística nem projeção sobre o cadastro. O desenho executivo deve compatibilizar lotes, duas vias estruturantes, ramificações em T/Y, topografia e restrições ambientais. Ruas sem cruzamentos de quatro braços são uma diretriz de projeto.
120 lotes · 84.000 m²
Acesso à experiência completa do residencial, com implantação pretendida nos trechos mais afastados do clube e na frente / lateral da gleba.
US$ 399 mil por lote a US$ 570/m²120 lotes · 120.000 m²
O núcleo do produto residencial: espaço para morar, jardins privativos e conexão por percursos arborizados ao clube.
US$ 570 mil por lote a US$ 570/m²60 lotes · 90.000 m²
Áreas próximas ao clube e à paisagem dos lagos, com transição verde para proteger a privacidade e o conforto acústico.
US$ 855 mil por lote a US$ 570/m²
04 / 12 — O CORAÇÃO
Esporte, água, gastronomia e encontros.
Um complexo pensado para funcionar junto.
Sair do treino, tomar um banho, encontrar a família e jantar. Tudo perto, com percursos claros e confortáveis.
O conjunto ocupa o centro entre os padrónes 495 e 497, envolvido pelos bairros residenciais e por uma faixa paisagística de transição. Dentro da área social, apenas usos comuns.
Piscina social entre a academia e o restaurante, com bar molhado. A piscina infantil com tobogã fica próxima dos pais e das áreas de descanso.
Piscina esportiva de 25 m e duas raias, junto ao complexo aquático, com vestiários e espreguiçadeiras. Separada da recreação, sem ficar isolada.
Três quadras de tênis, uma de beach tennis, uma de beach vôlei e um campo de futebol, agrupados e conectados por caminhos pavimentados.
Academia panorâmica de um lado; restaurante e bar do outro. Ambientes voltados para a água e a paisagem, com arquitetura fluida e acolhedora.
PAISAGEM & IDENTIDADE
05 / 12Água como lugar de encontro e contemplação, com dimensões contidas para preservar o equilíbrio entre paisagem e área comercializável.
Um lago lateral próximo à chegada, sem bloquear os eixos de acesso. O outro no lado oposto, ao fundo do residencial, formando o jardim japonês com pontes, orquídeas e percursos tranquilos.
O programa prevê dois lagos paisagísticos. Área de espelho d’água, alimentação, drenagem e manejo de carpas dependem de estudo hidráulico e ambiental.
Conservar vegetação relevante, conectar habitats e projetar drenagem desde o início. O diagnóstico ambiental definirá o que é preservado, recuperado e urbanizável.
Iluminação acolhedora em caminhos e fachadas; luz dirigida nas quadras e controle de ofuscamento. Segurança e paisagem devem conviver com a fauna e o descanso.
UM DESTINO PARA TODAS AS IDADES
06 / 12Da infância aos encontros entre amigos, o programa cria razões para usar o residencial ao longo de todo o dia — e voltar no próximo fim de semana.
Academia, natação, quadras, caminhos arborizados, convivência e lazer infantil formam o programa principal do clube.
Restaurante, salão de jogos, videogames, cartas e espaços multiuso. Música e teatro com projeção são possibilidades de programação, sem cinema dedicado.
Pet care, salão de beleza, escola e restaurante VIP separado são usos em estudo. Heliponto e golfe dependem de viabilidade específica, área e faseamento.
Programa complementar ainda sujeito a orçamento, demanda, operação e aprovações. A previsão de US$ 18 milhões não é orçamento executivo nem comprova a cobertura de todos os equipamentos ilustrados.
ARQUITETURA & HOSPITALIDADE
07 / 12A ponte traduz conexão. O bronze dá presença. A pedra e as curvas aproximam arquitetura, paisagem e acolhimento.
Pedra clara, madeira, vidro e detalhes em bronze. Coberturas orgânicas e sombra como elementos centrais da experiência arquitetônica.
Portaria com controle de acesso, administração próxima, áreas de serviço organizadas e projeto de segurança integrado à paisagem.
Pavimentação em bloquetes, calçadas contínuas e arborização. A permeabilidade dependerá do sistema construtivo escolhido e do projeto de drenagem.
A ESTRUTURA DE CAPITAL
08 / 12Capital pretendido para aquisição do terreno e implantação da infraestrutura e do complexo.
A estrutura societária, as condições de aporte e a remuneração do investidor ainda serão negociadas. Os valores abaixo são premissas do proponente, não propostas de fornecedores.
Condicionada à confirmação de titularidade, área, ônus e condições contratuais.
Premissa para infraestrutura e equipamentos. Exige projeto, quantitativos, cotações e definição de escopo.
Capital-base por lote, em média. Não é custo final unitário: faltam custos comerciais, tributários, financeiros e demais itens a validar.
Capital-base dividido pela área comercializável de 294.000 m². Indicador aritmético, sem desconto de fluxo de caixa.
Aquisição e implantação devem ser estruturadas com liberações vinculadas a diligência, projeto, orçamento e execução comprovada.
POTENCIAL COMERCIAL
09 / 12A referência inicial é US$ 570/m², informada pelo proponente a partir de um concorrente. Explore o efeito do preço, da venda parcial e dos custos.
Venda parcial usa a mesma proporção de tamanhos. “Outros custos” é uma provisão genérica ajustável, não uma alíquota fiscal nem orçamento de despesas.
VENDAS BRUTAS NO CENÁRIO
US$ 167,58 mi294.000 m² vendidos · 300 lotes equivalentes
*Vendas brutas menos capital-base ajustado e provisão selecionada. Não é lucro líquido, retorno garantido ou avaliação do empreendimento. Não incorpora calendário de recebimentos, inadimplência ou valor do dinheiro no tempo.
| Preço / m² | Vendas brutas | Menos US$ 33 mi* | Leitura |
|---|---|---|---|
| US$ 350 | US$ 102,90 mi | US$ 69,90 mi | Teste de preço inferior |
| US$ 450 | US$ 132,30 mi | US$ 99,30 mi | Cenário intermediário |
| US$ 570 | US$ 167,58 mi | US$ 134,58 mi | Referência informada |
| US$ 650 | US$ 191,10 mi | US$ 158,10 mi | Teste de preço superior |
*Diferença antes de custos adicionais. Nenhum cenário constitui previsão de vendas. O preço do concorrente (US$ 400 mil por 700 m² ≈ US$ 571,43/m²) foi relatado pelo proponente e não foi verificado por transações comparáveis.
Comparáveis efetivamente vendidos, velocidade de absorção, infraestrutura entregue, despesas condominiais, reputação do operador e qualidade jurídica do produto. Um preço anunciado, sozinho, não comprova demanda.
EQUILÍBRIO DE OCUPAÇÃO
10 / 12Os 300 lotes ocupam 294.000 m². Restam 920.923 m² para vias, clube, infraestrutura, paisagem e restrições que o diagnóstico revelar.
Esse saldo não equivale automaticamente a área livre, preservada ou disponível para construir. A tabela é uma reserva inicial de planejamento.
Lagos e jardins incluem margens e percursos: os 30.000 m² propostos não são apenas espelho d’água. A reserva de natureza e ajustes não corresponde a área de preservação legal delimitada. Todas as parcelas de uso precisam ser compatibilizadas em projeto.
CAPITAL COM REGRAS CLARAS
GOVERNANÇA & OPERAÇÃOOs US$ 33 milhões são a premissa de capital para terreno e implantação. A participação do investidor, o cronograma de aportes e a distribuição de resultados serão definidos na estrutura da operação.
Definir veículo de investimento, responsabilidades, poderes de aprovação, prestação de contas e política de contratação. Liberar recursos por marcos comprovados, com orçamento, documentação e acompanhamento independente.
O acordo deverá tratar de participação, distribuição de caixa, remuneração da gestão, conflitos de interesse e saída. Não há retorno preferencial, prazo de liquidez ou garantia definidos neste book.
A Lei paraguaia nº 921 distingue o fideicomisso, com transferência de propriedade, do encargo fiduciário. Imóveis exigem formalização e registro. A estrutura pode organizar ativos e obrigações, mas depende de desenho jurídico e fiduciário habilitado.
Lei nº 921 · fonte AFD ↗O IRE tem alíquota de 10% nos regimes Geral e SIMPLE, aplicada à renda empresarial conforme suas regras — não aos US$ 167,58 milhões de vendas do cenário. O IDU sobre distribuição é de 8% para residentes e 15% para não residentes, conforme enquadramento.
Exemplo estritamente didático: 100 de lucro tributável, com IRE de 10, deixam 90; se integralmente distribuídos a não residente sob IDU de 15%, resultam em 76,50. Isso não inclui tributação no país do investidor, outros tributos, despesas ou diferenças de base e não é uma projeção de retorno.
Aquisição de imóvel rural em região de fronteira, perfil e nacionalidade do adquirente, títulos, licenças e uso do solo exigem análise específica. Uma eventual SCP brasileira e um veículo paraguaio precisam de desenho coordenado. Remessas, IOF e tributação no Brasil dependem da natureza da operação e da situação do investidor; não se presume isenção.
Dimensionar segurança, recepção, limpeza, jardinagem, piscinas, energia, água, resíduos, equipe técnica e reserva de reposição. Comparar restaurante próprio e concessão; separar receitas comerciais das obrigações do condomínio. A taxa condominial depende desse orçamento, da ocupação e das regras de custeio.
O programa deve ser implantado em etapas compatíveis com vendas e caixa. Casas dos compradores e serviços opcionais precisam ter contratação e responsabilidade próprias.
Os US$ 570/m² são uma referência informada pelo proponente, não uma avaliação independente. Comparar empreendimentos por localização, área privativa, infraestrutura entregue, condições de pagamento e velocidade de venda. Validar preço por coleção de lotes, descontos, comissões, impostos e curva de recebimentos antes de calcular TIR ou payback.
CONHECIMENTO COMPARTILHADO
BASE DOCUMENTALEste book incorpora temas e referências do dossiê produzido pela nossa parceira, com uma apresentação comercial própria e atualização do programa.
Nosso cenário é de 300 lotes em 121,49 hectares: 120 de 700 m², 120 de 1.000 m² e 60 de 1.500 m². O material de origem contém também estudos de 100 lotes em um recorte de 70 hectares. Esses números não foram misturados ao nosso simulador.
Fontes oficiais estão vinculadas junto às respectivas afirmações. Referências de serviços, patrimônio e biodiversidade foram trazidas do levantamento da parceira e permanecem sujeitas à confirmação local. Imagens de IA ilustram a intenção de produto; não comprovam condições físicas, ambientais ou obras existentes.
DO CONCEITO À EXECUÇÃO
11 / 12A qualidade da oportunidade depende da capacidade de transformar este conceito em um empreendimento aprovado, orçado e comercialmente validado.
Documentação dos seis padrónes, limites e área de terceiros; levantamento planialtimétrico; acessos, geotecnia, disponibilidade de água e energia; diagnóstico ambiental e hidrológico.
Marco: área e restrições confirmadas.Masterplan técnico dos 300 lotes, programa do clube, sistema viário, drenagem e redes. Pesquisa de mercado, orçamento por disciplina e plano de operação condominial.
Marco: escopo, preço e custo fundamentados.Definir sociedade, governança e condições de aporte. Compatibilizar aprovações, etapas de obra e comercialização. Liberar capital por marcos verificáveis.
Marco: implantação com controle de execução.Ainda não neste book. O total é a soma das áreas informadas. Devem ser examinados títulos, ônus, confrontações, servidões, acesso rodoviário e a exclusão da área de terceiros.
Não. São a hipótese de produto adotada para estudo. O mapa interativo garante a contagem e o mix da hipótese, não a aprovação urbanística ou a possibilidade técnica de cada posição.
Essa é uma premissa inicial. A cobertura só pode ser demonstrada após projeto, levantamento de quantidades, cotações, contingência e definição dos itens de cada fase. Casas particulares não fazem parte do orçamento de venda dos lotes apresentado.
Não foi definido. Participação societária, prioridade de recebimento, remuneração, prazo e garantias precisam ser negociados. Por isso este material não calcula TIR, payback ou dividendo prometido.
Uma diretriz de concepção: cuidado com água, vegetação, fauna, caminhabilidade e implantação. Não representa certificação ambiental obtida nem comprovação de impacto zero.
12 / 12 — O PRÓXIMO CAPÍTULO
Uma visão definida. Um produto quantificado.
O próximo passo é validar o terreno, o mercado e a implantação.